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濟寧市個人住房公積金貸款實施細則

2012-05-12 17:38:45 來源:濟寧市住房公積金查詢    人氣:

為加強個人住房公積金貸款管理,方便職工辦理貸款手續,規范貸款業務操作程序,根據國務院《住房公積金管理條例》及濟寧市人民政府《濟寧市個人住房公積金貸款管理辦法》等有關規定,結合我市職工購建房實際情況,特制定濟寧市個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)實施細則。
 
一、貸款對象和用途

1、申請貸款人必須是在職職工,貸款前個人及其所在單位均連續足額繳存公積金一年以上,具有完全民事行為能力的職工有資格申請貸款。
職工所在單位欠繳公積金,但單位已經按照規定制定補繳計劃,并按計劃已補繳公積金的,視同連續繳存。
2、公積金貸款只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。
3、借款人可單獨申請公積金貸款,也可申請與商業住房貸款組合貸款。
 
二、貸款條件

借款人申請公積金貸款應當同時具備以下條件:
1、具有合法的購買或建造、大修、翻建自住住房合同或協議及相關證明材料,并且其合同或協議簽訂時間在2年以內;
2、有穩定的職業和收入,信譽良好,有償還貸款本息能力;
3、采用濟寧市住房公積金管理中心(以下簡稱市中心)認可的擔保方式(質押、保證),能夠提供市中心認可的有效足額擔保。
4、購買商品房或經濟適用房的,須有不低于30%的首付款;購買二手房或單位集資所建房屋的,須有不低于40%的首付款;建造或大修、翻建房屋的,須有不低于50%的自有資金;借款人二次以上申請公積金貸款的,須有不低于50%的首付款。
5、沒有尚未還清并且數額較大,可能影響貸款償還能力的債務。
6、其他規定。為他人提供公積金貸款第三方保證尚未解除保證責任的不能申請公積金貸款;已付清所購住房全部價款的不得申請公積金貸款;公積金貸款未還清或有不良還款記錄的,不予辦理貸款;職工還清上一筆公積金貸款后,符合貸款條件的可以申請第二次貸款。
7、借款申請人的配偶或者同戶居住的直系親屬可以作為共同借款申請人。共同借款申請人應當提供長期共同居住的有效證明。
8、市直公積金繳存人員在外地(濟寧市之外)以個人或配偶名義購買住房,應提供市區住房作為抵押和辦理置業擔保貸款手續,符合政策規定條件的也可申請貸款。
 
三、貸款額度、期限和利率

1、公積金貸款額,按照借款人及共同借款人申請貸款額和下述4項規定確定。申請貸款額不超過本細則規定的,以申請貸款額作為貸款額;申請貸款額超過本細則下述4項任何一項規定的,以其中最低限額作為貸款額。
(1)貸款最高限額。按住房公積金管理委員會決議的執行。目前,我市最高貸款額度分三個級別掌握,一級為市中心,二級為分中心,三級為管理部。
(2)購買商品房或經濟適用房的,最高貸款額不得高于購房總價款的70%;購買二手房、拆遷安置房、單位集資所建房屋的,最高貸款額不得高于購房總價款的60%;借款人二次以上申請公積金貸款的,最高貸款額不得高于購房總價款的50%。借款人所購房屋價格明顯高于市場價格的,應以評估價確定貸款額度。
(3)貸款最高額度不得超過抵押物現有價值的70%;以有價證券作質押擔保的,不得超過有價證券面值的90%,并以有價證券到期日為貸款期限。
(4)借款人的貸款額度按照借款人及共同借款人月收入情況確定,其計算公式為:借款人貸款額度=借款人及共同借款人上一年度月平均工資總額×12個月×貸款期限×40%。
2、貸款年限最長不超過住房公積金管理委員會規定的年限。借款人年齡加貸款期限均不得超過法定退休年齡后的第二年。有共同借款人的,以其中年齡最小的計算。
借款人申請貸款的期限短于上述規定的,以申請貸款期限為準;借款人申請貸款期限長于上述規定的,按照上述規定核定貸款期限。
3、公積金貸款利率按照中國人民銀行公布的利率標準執行。貸款期限在一年以上的,在還款期內如遇利率調整,于次年元月1日起按調整后的利率執行。一年期的執行合同利率。
 
四、貸款資料

1、借款人、配偶及抵押人的身份證。
2、借款人、配偶及抵押人的戶口簿。
3、借款人、配偶單位出具的收入證明。
4、借款人婚姻狀況的有效證明。借款人婚姻狀況為單身或喪偶、離異的,須由戶口所在地民政部門出具未婚或未再婚證明,并加蓋民政部門婚姻登記專用章。離異的還需提供離婚證或法院判決書。未婚證明有效期為一個月。夫妻戶口在同一戶口簿,可不提供結婚證。
5、購建房資料。購買商品房、經濟適用房的,提供合法有效的購房合同、30%以上的首付款收據、房地產開發商出具的提供階段性擔保的《承諾書》;購買二手房的,提供買賣合同、契稅票據、過戶后的房產證;購買單位集資、定向開發房的,應由單位集中辦理,提供《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、發改委的立項批復、分房方案、職工與單位簽訂的購房協議、40%以上首付款收據、用于抵押的房產證;購買拆遷安置房的,提供拆遷安置許可證、拆遷安置補償協議書;建造住使用房的,提供《建設工程規劃許可證》、《土地使用證》、施工合同及預算書;翻建住房的,提供《建設工程規劃許可證》、翻建房屋的產權證、施工合同及預算書等資料;大修住房的,應提供區(縣)級以上建設管理部門出具的城市房屋安全鑒定報告,房屋所有權證、大修施工合同及預算書等資料;其他按市中心要求提供的資料。
6、擔保資料。以現房抵押的,須提供房產證;以期房抵押的,須有售房單位的濟寧市商品房預(銷)售合同網上備案資料;質押擔保的,提供市中心認可的質押物。
 
五、貸款擔保

公積金貸款擔保方式有擔保公司保證和質押。
1、借款人采用現房抵押、期房抵押的,均由市中心認可并簽訂合同的擔保公司為其提供貸款擔保。擔保公司作為償還貸款的連帶責任保證人要交一定比例的保證金。擔保公司須與借款人和受托銀行簽訂擔保合同或協議。
2、現房抵押是指借款人以自有產權、共有產權或第三人擁有產權證的住房抵押。借款人采取現房抵押方式擔保的,必須依法辦理住房抵押登記手續。借款人以共有或第三人住房抵押的,須征得共有人或第三人同意。
3、期房抵押是指借款人用所購買的期房作抵押。
4、借款人采用有價證券質押擔保的,有價證券金額不得低于貸款本息額。有價證券須交貸款受托銀行保管,借款人按照借款合同還本付息后,受托銀行將質押的有價證券退還借款人。
5、以現房或期房抵押、有價證券質押的,抵押人、保證人或出質人須與受托銀行簽訂書面的抵押、保證或質押合同。
6、擔保公司根據所保證的責任范圍向借款人收取擔保費用,擔保費用標準根據物價部門批準的計費標準收取。對于單位集體申請公積金貸款的,擔保費用中可減免委托代理費。借款人提前一次性清償全部貸款余額的,可向擔保公司申請退還部分擔保費用。
 
六、貸款程序

1、借款人到公積金貸款受理網點及市中心分支機構(以下簡稱分支機構)咨詢,可以貸款的,根據不同情況領取公積金貸款申請表以及其他資料,申請資料可以到受理網點領取也可以網上下載。
2、貸款受理網點負責審查貸款申請書填寫內容的真實性和完整性。受理網點信貸經辦人員對以上資料的副本(復印件)同正本驗證無誤后,在“受理審查意見欄”簽署意見。當日通知擔保公司審查借款人的購房及抵押房產的真實情況。擔保公司2日內根據審查結果簽署意見后,不具備擔保條件的,擔保公司填寫“退件情況說明”反饋受理網點。具備貸款條件的資料送交分支機構審核。
受托銀行和擔保公司應對其審查結果負責,由于審查結果不真實造成的貸款風險分別由審查單位負責。
3、分支機構通過初審、審核,確定貸款額度、期限等,簽署初審和審核意見并及時報送市中心審批。個人住房公積金貸款,實行經營與審批的分離。貸款受理網點、分支機構負責貸款咨詢解答、貸款受理和調查,市中心負責貸款的審批和借款人對網點和分支機構審查結果不同意見的復議。
4、市中心相關科室根據審查貸款情況,提出審批意見,經中心分管主任或貸審會批準后,由分支機構通知委托銀行辦理貸款的合同簽訂及發放工作。
市中心主要審查以下內容:
(1)借款人資信:借款人是否具備借款資格;
(2)借款人償債能力:借款人貸款承受能力即借款人可貸的最高額度和年限;
(3)風險與防范措施:該筆信貸業務風險防范措施的可靠性即應采取的擔保形式。
(4)貸款資料的完整性:對資料不完整的情況,不予辦理審批,詳細說明需補充的材料名稱和內容。
市中心在2日內審批完貸款資料,市中心分支機構應于次日以《委托貸款通知書》的形式通知受托銀行辦理合同簽訂等貸款手續。
5、經市中心審批同意的貸款,受托銀行在2個工作日內完成合同簽訂工作。擔保公司5個工作日內辦理完房屋抵押手續,把《房屋他項權利證書》交由貸款銀行。受托銀行待收到《房屋他項權利證書》或質押的有價證券后,1日內將貸款資金劃轉到指定的帳戶。
貸款自受理之日起15個法定工作日發放貸款。
6、為縮短審批時限,簡化審批環節,規范貸款受理、審批程序,市中心將對部分分支機構采用網上審批系統。
 
七、貸款償還

1、公積金貸款償還最常用的是實行等額本息和等額本金還款法,借款人根據還款能力,自主選擇還款方式。
2、借款人應自收到貸款次月起進行還款。
借款人可以按照合同約定每月到受托銀行以現金方式償還貸款本息,也可以委托貸款銀行通過信用卡或儲蓄存折的方式代扣。
3、借款期限為一年以內(含一年)的,實行到期一次還本付息;借款期限在一年以上的實行按月還款。
4、借款人提前一次性償還全部貸款本息須在貸款滿6個月后辦理。
5、借款人在償還貸款期內,按年度可以申請提取住房公積金,用于償還公積金貸款本息。提取的公積金數額,不得超過一年應還款付息額,提前還款的不得超過公積金貸款的余額。借款人在償還貸款期內有不良逾期記錄的,申請提取的住房公積金,只能用于提前償還貸款。對于借款人公積金繳存所在地不是貸款所在地的,支取公積金還貸政策遵循借款人公積金繳存所在地的政策。
6、借款人提前還款,利息將按剩余貸款本金重新計算。
7、借款人提前還款不收違約金。
8、借款人未按照《借款合同》約定按時足額償還貸款的,應當按照國家有關規定或合同約定計收罰息。
 
八、貸后管理

各受理銀行、分支機構要落實貸款責任人制度,加強貸后管理,做好違約處理:
1、對欠還3個月的借款人,采取電話、發短信、上門催收的方式。
2、過去以抵押貸款和自然人擔保形式發放的貸款,對欠還3—6月的借款人,采取發放律師函催收的方式;對欠還6個月以上或已到期惡意不還的,通過法律途徑申請法院強制執行;
3、由住房擔保公司為借款人提供公積金貸款擔保的,如借款人連續三個月未按合同的約定歸還本息時,市中心或分支機構有權直接要求住房擔保公司承擔保證責任。住房擔保公司應在接到市中心或分支機構《催收逾期貸款通知書》之日起五日內履行清償義務,且市中心或分支機構有權直接從保證金賬戶扣款,歸還所欠貸款本息。如借款人累計六個月未按合同約定歸還貸款,住房擔保公司應代替借款人提前歸還全部剩余貸款本息。住房擔保公司應在接到市中心或分支機構《催收逾期貸款通知書》之日起五日內履行清償義務,且市中心或分支機構有權直接從住房擔保公司保證金賬戶扣劃款項,提前回收全部剩余貸款本息。住房擔保公司代替借款人還款后,市中心或分支機構協助住房擔保公司向借款人追償。
4、對涉嫌詐騙提供虛假證明或擅自改變貸款用途,挪用貸款的,依法提前收回或處分抵押物。
5、各分支機構要認真做好貸款資金運行情況的分析,按月及時向市中心報送公積金貸款回收情況及欠還、逾期貸款明細報表。
 
九、監督檢查

市中心負責對各分支機構辦理的公積金貸款業務進行檢查監督和受理職工對貸款業務的投訴。
1、根據《濟寧市個人住房公積金貸款辦法》及市中心的貸款規定,檢查監督各市中心貸款業務辦理情況,對過程各環節中把關不嚴、濫用職權、玩忽職守,造成貸款損失的人員,將按照內部管理制度嚴肅處理。
2、公積金貸款受理網點必須專人、專柜,設置個人住房公積金貸款的明顯標志,公布物價部門批準的擔保費用計費標準,制作并張貼個人住房公積金貸款辦理程序的宣傳資料。
3、按照分支機構與受托銀行簽訂的委托貸款協議的約定,每年市中心要根據公積金貸款的發放、回收、逾期情況對受托銀行進行一次檢查。檢查內容包括:是否按規定簽訂《借款合同》、《抵押合同》或《質押合同》等;是否及時準確地整理、歸檔公積金貸款檔案并報送分支機構;是否按協議約定的期限及時將市中心審批的公積金貸款發放給借款人,有無越權發放貸款;是否準確完整地錄入貸款系統;是否按《借款合同》的約定每月正常扣還貸款本息,所扣貸款本息是否及時劃轉市中心或分支機構帳戶;是否根據資產分類的要求,每月及時統計出公積金貸款逾期戶并報送市中心或分支機構;是否采取有效措施協助進行催收。
根據檢查的情況,對存在的問題要求受托銀行糾正或根據委托銀行貸款協議約定,扣減受托銀行手續費、取消承辦貸款業務資格或劃轉公積金存款。
4、及時了解擔保公司擔保業務情況、保證金帳戶及期房轉現房抵押登記情況。發現借款人未按貸款合同的約定按時償還貸款本息時,根據協議約定及時書面通知受托銀行直接從保證金帳戶中劃款還本付息。
5、對房產開發單位辦理期房抵押預登記公積金貸款,要不定期檢查開發商及項目進展情況,對所貸款的樓盤跟蹤調查,及時督促開發商辦理期房轉現房抵押登記手續。
 
十、附  則
 
本實施細則由市中心負責解釋,自二○○八年七月十八日起執行。以前有關規定與本實施細則不一致的,以本實施細則為準。

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