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《日照市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》

2012-05-10 09:04:00 來源:日照市    人氣:

第一章 總 則

第一條 為規范個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)管理,支持城鎮居民自住住房個人消費,維護借貸雙方的合法權益,根據《住房公積金管理條例》、《擔保法》、《個人貸款管理辦法》、《日照市住房公積金管理辦法》等有關法律、法規、規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 公積金貸款是指以職工繳存的住房公積金為資金來源,向已建立住房公積金制度并按時足額繳存住房公積金的職工發放的,定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的住房消費貸款。
公積金貸款不得用于商業用房、商住兩用房、別墅、辦公用房、車庫及裝修、投資等其他用途。
第三條 公積金貸款實行先存后貸、存貸結合、貸款擔保、權利和義務對等的原則。
第四條 日照市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)為本市行政區域內公積金貸款的管理機構,確定貸款條件、對象、用途、金額、期限、償還方式及擔保方式。
公積金中心委托有關商業銀行(以下簡稱受委托銀行)辦理住房公積金貸款業務手續。
公積金中心和受委托銀行簽訂公積金貸款委托協議書,并明確雙方責任。
第五條 公積金中心負責審查批準公積金貸款,向受委托銀行劃撥貸款資金,負責公積金貸款的核算和監督檢查工作;受委托銀行辦理公積金貸款的發放、結算、回收業務。

第二章 貸款申請條件和材料

第六條 申請公積金貸款的職工應具備下列條件:
(一)具有完全民事行為能力的自然人;
(二)具有本市城鎮常住戶口或有效居留身份;
(三)具有穩定的職業和收入,信用良好,有按期償還貸款本息的能力;
(四)申請人及其所在單位已與公積金中心建立正常的住房公積金繳存關系,已連續足額繳存住房公積金12個月以上,且申請貸款時處于正常繳存狀態,公積金帳戶余額不低于12個月的繳存額;
(五)申請人在日照市行政區域內購買、建造、翻建或者大修普通自住住房(包括商品房、經濟適用房、單位集資建房、二手房),申請人應為房屋合同約定的買受人或房屋所有權證登記的產權人;
(六)申請現房、二手房貸款的,房屋所有權證和契稅票據自簽發之日起不超過一年,申請期房貸款的,商品房購房合同自簽署之日起不超過二年;
(七)購買自住住房已交付不低于國家有關文件規定比例的自籌資金作為購房首期付款:
使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房,套型建筑面積在90平方米(含)以下的,貸款首付款比例不得低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%;購買第二套住房的,首付款比例不得低于50%;購買第三套起停止發放住房公積金貸款;
(八)能夠提供公積金中心認可的擔保方式;
(九)申請人、配偶和擔保人須授權公積金中心在中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫查詢個人信用狀況;
(十)公積金中心要求的其他條件。
第七條 下列情況不予發放住房公積金貸款:
(一)以非夫妻關系的共有權人身份購房的;
(二)有不良信用記錄或有未清償大額債務及擔保的;
(三)因離婚、死亡、繼承、贈與、交換等原因出現財產分割、分析、過戶等非房屋買賣交易行為或產權關系不明確的;
(四)夫妻雙方不得重復申請公積金貸款,且同一房屋只能申請一次貸款。
第八條 凡符合公積金貸款條件的職工向公積金中心提出貸款申請,需提供以下材料原件及復印件:
(一)本人、配偶及共同還款人(擔保人)的居民身份證、戶口簿和共同還款承諾書(擔保書);
(二)婚姻狀況證明,已婚的提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明,借款人為單身或離異的,由當地婚姻登記機關出具婚姻狀況證明。
(三)房屋證明資料:
1、購買自住住房的:
(1)購買商品房或經濟適用房,尚未辦理完房產證、土地證的,提供經房地產行政主管部門備案的購房合同和首期付款票據。房產證、土地證已辦理完畢的,提供房屋所有權證、國有土地使用證和契稅票據;
(2)購買二手房的,未辦妥房屋產權證的,應提供房屋買賣契約原件;已辦妥房屋產權證的,應提供過戶后的房屋產權證和契稅票據;
(3)單位集資建房的,提供集資建房單位的職工證明,主管部門對建房的批文、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證,購房合同和首期付款票據。
2、建造自住住房的:
提供建設規劃部門的批文、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設用地許可證、建筑工程施工許可證、工程預算管理部門出具的工程預決算報告和付款票據。
3、翻修、大修自住住房的:
提供區、縣以上建設主管部門批準翻修、大修的文件,規劃部門出具的建設工程規劃許可證,質量監督機構辦理的質量驗收合格證明和付款票據。
4、商轉公(用公積金貸款歸還同套商業性住房貸款余額)的:
(1)提供發放商業性住房貸款銀行還款賬戶(賬戶名稱為商業性住房貸款銀行);
(2)提供申請商業性住房貸款時與銀行簽訂的《借款合同》;
(3)商業性住房貸款銀行蓋章確認的貸款余額表。
(四)本人、配偶及共同還款人(擔保人)所在單位出具的個人經濟收入證明和經銀行查詢的信用證明;
(五)有效的抵押、質押、保證等擔保證明。
(六) 其他必要的材料。

第三章 貸款擔保

第九條 借款人申請住房公積金貸款時必須提供貸款擔保。住房公積金貸款擔保方式可以采取住房公積金繳存人擔保、有足夠代償能力的第三人擔保、房產抵押擔保、質押擔保、專業擔保公司擔保等形式,借款申請人可自主選擇。
第十條 住房公積金繳存人擔保。
提供擔保人居民身份證、收入證明和擔保人簽字的共同還款承諾書。
擔保人保證資格應當經公積金中心審查認可。擔保人應當具有穩定的職業和收入,且連續足額繳存住房公積金6個月以上,信用良好;擔保人的可擔保額度應當高于借款人的貸款額度,當1個擔保人的擔保額度不足時,應增加1個擔保人,擔保人的擔保總額度應當高于借款申請人的貸款額度。
公積金貸款擔保人的可擔保額度=擔保人住房公積金月繳存額×12個月×可擔保年限×2。
借款人及其配偶已辦理公積金貸款,尚未還清以前,不得為他人提供擔保。擔保人在擔保期間內可以申請以房產抵押、質押、專業擔保公司擔保的方式申請公積金貸款。
第十一條 足夠代償能力的第三人擔保。
擔保人資格需經公積金中心審查認可。擔保人應當具有日照市常住戶口和固定居住場所,具有穩定的職業、較高的收入來源和良好的信用,并授權查詢個人銀行信用證明。
提供擔保人居民身份證和房產證;具有穩定的職業和較高的收入來源證明;擔保人簽字的共同還款承諾書;稅務機關開具的上年度個人所得稅完稅證明。借款申請人夫妻雙方貸款額度20萬元以下的,擔保人上年度個人所得稅納稅額必須在3萬元以上;借款申請人夫妻雙方貸款額度20萬元以上,擔保人上年度個人所得稅納稅額必須在5萬元以上。
第十二條 房地產開發商階段性擔保。
實行階段性擔保的,期限自擔保開始至借款人所購住房辦理現房抵押登記,抵押權人收到《房屋他項權證》時終止。房地產開發商需提供按揭貸款申請原件一份,法人代表居民身份證、營業執照、組織機構代碼證、貸款卡、信用等級證書、近3年的財務報告、基本建設項目登記備案表、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證的原件及復印件2份,并在受委托銀行存入不低于擔保金額10%的保證金。
第十三條 房產抵押擔保。
借款申請人所購住房已辦理房屋所有權證、國有土地使用證的,可直接以所購住房抵押;尚未辦理房產證的,可以提供他處或第三人住房作抵押。所抵押房屋土地必須是國有土地出讓住宅用地,且抵押人具有完全房屋產權。
抵押物的價值確認。商品房按現房實際購買價值確認;二手房、他處住房、第三人住房以及建造、翻建、大修的自住住房,須經公積金中心認可的具有評估資質的中介機構評估價值確認,抵押率最高不超過評估價值的70%。
房產抵押擔保約定:
1、抵押人和抵押權人必須簽訂書面抵押合同,并在貸款發放前到房地產行政主管部門辦理房產抵押登記手續;
2、公積金中心必須為該房產第一順序抵押權人并為全部權益的第一受益人;
3、抵押期間未經抵押權人同意,借款人或抵押人對抵押物無權出售、變更或饋贈;
4、作為抵押物的房產,抵押期間借款人擁有使用權,負有維修、保養和保證完整的責任。受委托銀行對收執的《房屋他項權證》(抵押權證)及其他相關證件負有妥善保管的責任;
5、作為抵押物的房產,在抵押期間遇有統一拆遷規劃時,借款人應事先告知公積金中心,并按公積金中心要求提前結清貸款或變更擔保方式;
6、在借款人結清全部貸款本息之后,受委托銀行應協助借款人辦理抵押登記注銷手續。
第十四條 質押擔保。
質押物必須是出質人享有所有權和處分權的定期存單或長期國債。
以定期存單或長期國債質押的,均按存款銀行或認購銀行出具的質押權利確認書載明的價值確認。質押率最高不超過質物價值的90%。公積金中心應向出質定期存單的存款銀行或長期國債的認購銀行核實,并進行質押登記,質押期限不得低于貸款期限。
公積金中心不接受下列情形的質押:
1、所有權有爭議的;
2、已掛失、失效或被依法止付的;
3、被依法查封、凍結、扣押或采取其他強制性措施的;
4、已經質押的定期存單或長期國債;
5、不宜質押的其他情形。
第十五條 專業擔保公司擔保。
借款申請人可選擇公積金中心認可的專業擔保公司擔保方式。公積金貸款審批后,借款申請人與受委托銀行按有關規定持相關材料到擔保公司辦理擔保手續,擔保費用由借款申請人承擔。

第四章 貸款額度、期限、利率

第十六條 貸款額度。公積金貸款屬于政策性貸款,按照借款申請人的申請貸款額度和以下限額標準計算確定。申請貸款金額不超過下列限額的,以申請額作為貸款金額;申請額超過下列限額的,以滿足下列限額條件計算的金額為貸款金額:
1、市住房公積金管理委員會批準的最高限額。借款申請人夫妻雙方都繳存公積金的,貸款額度最高30萬元,單方繳存公積金的,貸款額度最高20萬元;
2、按照借款申請人及配偶貸款期內住房公積金月繳存額及貸款時公積金賬戶存儲余額計算可貸額度:公積金貸款額度=(借款申請人及配偶住房公積金月繳存額×12個月×可貸年限×1.5 +借款申請人及配偶公積金賬戶儲存余額×15)/2;
3、貸款總額不得超過所購房屋總價款或房產抵押物評估價值的70%或質押物的90%;
4、貸款月還款額不得超過夫妻雙方月工資收入的50%;
5、商轉公的,不超過商業性住房貸款余額;
6、借用他人款項的不超過債權人提供的雙方借款協議、公證的借據載明的債權余額。
第十七條 貸款期限。以滿足下列條件計算確定:
1、不得超出市住房公積金管理委員會批準的最長期限25年;
2、貸款年限加借款申請人的年齡原則上不超過國家規定的法定退休年齡。綜合考慮借款申請人的還款能力、貸款擔保方式,貸款年限在法定退休年齡基礎上可適當延長5年。擔保人可擔保年限參照借款申請人可貸年限執行,借款人、擔保人的個人住房公積金帳戶銷戶時間一并延長; 可擔保年限超過可貸款年限的以可貸款年限為準;可擔保年限低于可貸款年限的,以可擔保年限為準;
3、足夠代償能力的第三人擔保,最長貸款年限不超過10年,且第三人可擔保年限不超過國家規定的法定退休年齡;
4、以房屋產權作抵押的,貸款年限不超過土地使用剩余年限;
5、以專業擔保公司擔保的最長貸款年限不超過10年。
第十八條 貸款利率。公積金貸款執行國家政策性優惠利率,按中國人民銀行規定執行,其中:第二套住房公積金貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。已經發放的一年期以上貸款,年內遇法定利率調整,于次年1月1日按相應檔次利率調整后執行。借款人不能按合同規定的期限歸還當期應還貸款本息的,按中國人民銀行有關規定計收罰息。

第五章 貸款程序

第十九條 貸款申請。符合貸款條件的借款申請人向公積金中心提出貸款申請,領取并填寫《個人住房公積金貸款申請審批表》,同時提供貸款申請材料。
第二十條 貸款審批。公積金管理部對借款申請人資格資信、購房的真實性、合法性、貸款的安全性等進行貸前審查,邀請借款申請人及其配偶進行面談,確認符合貸款條件的,簽寫個人住房公積金貸款面談表、住房公積金貸款查詢個人信用信息授權書、個人住房公積金貸款受托支付授權書,并開具受理單后報公積金中心審批。公積金中心自受理之日起15個工作日內做出準予貸款或者不準予貸款的決定,并通知申請人。準予貸款的,凍結借款人、配偶、擔保人的公積金存款賬戶并出具《委托貸款通知書》。
第二十一條 合同簽訂。受委托銀行組織借款申請人、配偶、抵押權人、保證人簽訂借款(保證、抵押)合同和委托扣款協議。借款申請人等所涉及人員應及時持居民身份證親自到受委托銀行簽訂《日照市個人住房公積金借款合同》,辦理擔保等有關手續。借款申請人接到通知后,超過30日不辦理貸款手續的視為自動放棄貸款。
第二十二條 抵押擔保。受委托銀行指定專人協助抵押人到房地產行政主管部門辦理房產抵押登記手續,完畢后《房屋他項權證》由受委托銀行妥善保管,然后發放貸款。
第二十三條 質押擔保。受委托銀行指定專人協助質押人到存款銀行或認購銀行辦理質押手續,質押權利確認書辦妥后,質押物和質押權利確認書由受委托銀行妥善保管,然后發放貸款。
第二十四條 擔保公司擔保。由擔保公司出具擔保證明,到受委托銀行辦理登記手續。
第二十五條 資金劃轉。貸款資金劃轉應采取受托支付方式,并在借款合同中約定。貸款人按照借款合同的約定,將貸款通過受委托銀行劃轉入售房單位(或建造、翻建、大修承擔方)或收款人在銀行開設的賬戶內。購買二手房,未辦妥房屋產權證的,應提供房屋買賣契約原件和契稅票據,再通過受委托銀行劃轉入賣方在銀行開設的賬戶內。

第六章 貸款回收

第二十六條 借款人應當按借款合同約定的借款期限、還款計劃按時償還貸款本息。受委托銀行以代扣方式及時回收貸款。
第二十七條 貸款期限為一年的,實行到期一次性還本付息,到期后由受委托銀行從借款人的還款賬戶中扣劃。還款賬戶在簽訂《借款合同》時由受委托銀行指定借款人開設和約定。
第二十八條 貸款期限在一年期以上的,實行等額本息還款方式還款。貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本息。從貸款發生的次月起,由受委托銀行按月從借款人的還款賬戶中扣劃。
借款人在正常還款一年以后的,可提前償還部分貸款本金或一次性償還全部貸款本息。提前償還部分貸款本金的,每次償還金額為1萬元的整數倍,還款數額沖減本金,自下月起相應調減月還款額,還款期數和利率仍按合同約定執行。
因還貸賬戶金額不足造成貸款逾期的,借款人應按規定支付逾期罰息。
第二十九條 受委托銀行應按借款合同約定,按時回收貸款本息。借款期限為一年的,應在貸款到期7日前,向借款人發出還本付息通知單;借款期限在一年以上的,實行按月扣還貸款本息。受委托銀行按固定的日期扣劃本息,在扣劃借款人償還貸款本息的當日,將所扣款項劃入公積金中心專用賬戶。
第三十條 逾期貸款催收。對借款人當月未按時償還貸款本息的,由受委托銀行電話或短信催收;對逾期1個月以上的,由受委托銀行對借款人、配偶及擔保人進行面談,查明逾期原因,并向借款人下達《逾期貸款催收通知書》;對逾期3個月以上的,由公積金中心聯合受委托銀行共同催收;對逾期6個月以上的,按借款合同的約定,由受委托銀行通過法律方式清收,訴訟費及強制執行費等由借款人承擔。
第三十一條 采取擔保公司擔保的,借款人連續2個月未按合同約定歸還貸款本息的,公積金中心有權直接從擔保公司保證金賬戶扣款,歸還所欠貸款本息,并書面通知擔保公司。
借款人累計六個月未按合同約定歸還貸款,擔保公司應代替借款人提前歸還全部剩余貸款本息,且公積金中心有權直接從擔保公司保證金賬戶或其他賬戶扣劃款項,提前收回剩余全部貸款本息,并書面通知擔保公司。

第七章 借款合同的變更和終止

第三十二條 借款合同的變更。借款合同當事人任何一方,要求解除或變更合同的,必須經合同各方協商同意,依法簽訂變更協議,在變更協議簽訂生效前,原合同繼續有效。
第三十三條 借款合同的終止。貸款本息全部結清后,借款合同終止。采取個人(信用)擔保的,解除借款人、配偶及擔保人住房公積金賬戶凍結;采取房產抵押擔保的,退還抵押的《房屋他項權證》,辦理抵押注銷手續;采取質押方式的,退還質押物;采取擔保公司保證擔保的,擔保合同自行終止。
第三十四條 借款擔保的變更。借款人在借款未還清前,申請變更擔保方式的,由借款人提出書面申請,報公積金中心批準同意后,重新辦理貸款擔保手續。保證人失去擔保資格和能力的,受委托銀行和公積金中心應及時通知借款人,重新辦理擔保手續。

第八章 貸款檔案的管理

第三十五條 公積金貸款檔案的管理。受委托銀行在與借款人簽訂借款合同并辦理資金劃撥手續后5個工作日內,須將《借款合同》等資料報公積金中心1份;房屋抵押(質押)登記證書由受委托銀行保管。所有公積金貸款檔案紙質資料須由公積金中心和受委托銀行各保留一份,并按照《檔案法》有關規定登記編號,及時歸檔,妥善保管。

第九章 法律責任

第三十六條 借款人有下列情形之一的,公積金中心和受委托銀行有權提前收回全部貸款,由借款人承擔違約責任。
1、借款人未按合同約定按月歸還貸款本息超過6個月的;
2、借款人采用欺騙手段隱瞞真實情況,提供虛假證明材料的,同時取消貸款資格;
3、不按借款合同約定用途使用貸款的;
4、未經公積金中心同意,借款人將設定抵押權的財產私自拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的;
5、借款人拒絕或阻撓公積金中心工作人員對貸款使用情況進行監督檢查的;
6、借款人在借款期間連續停繳住房公積金3個月以上,并在接到催繳通知后1個月內仍未恢復正常繳存的;
7、違反借款合同中約定的其他事項。
第三十七條 借款人有下列情形之一的,公積金中心有權依照有關法律處理抵押物或質押物。
1、借款人在貸款期限內死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人或法定代理人的,有法定繼承人或受遺贈人而拒絕履行借款合同的;
2、借款人連續3個月或累計6個月未按時償還貸款本息的。
第三十八條 處理抵押物所得價款按下列順序分配:
1、支付處分抵押物所需費用;
2、扣除處分抵押物應繳納的稅款;
3、償還公積金貸款本息及違約金;
4、賠償因債務人違反合同而對公積金中心造成的損失;
5、剩余金額交還抵押人或借款人。
第三十九條 處分抵押物所得金額不足以支付公積金貸款本息和違約金、賠償金時,公積金中心有權繼續向借款人追索不足部分。
第四十條 公積金中心工作人員因失職、瀆職形成不良貸款的,由責任人負責清收。情節嚴重的,給予行政處分;構成犯罪的,移交司法機關處理。

第十章 附 則

第四十一條 借款人的可貸款年限為國家規定的法定退休年齡減去借款人的年齡。
擔保人的可擔保年限為國家規定的法定退休年齡減去擔保人的年齡。
第四十二條 本辦法由日照市住房公積金管理中心負責解釋。
第四十三條 本辦法自2012年4月1日起施行,有效期至2014年3月31日。

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