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《濰坊市住房公積金個人貸款管理辦法實施細則》

2012-05-15 13:30:11 來源:濰坊市住房公積金管理中心    人氣:

為滿足職工購建房需要,充分發揮住房公積金支持住房建設作用,根據國務院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《個人貸款管理方法》、《關于調整個人住房公積金存貸款期限和利率等問題的通知》規定,結合我市發展變化的實際情況,重新修定《濰坊市住房公積金個人貸款管理辦法實施細則》。

一、貸款的對象

第一條  貸款對象是具有完全民事行為能力的在職職工,且同時具備以下條件:
1、具有濰坊市城鎮常住戶口;
2、借款人及所在單位連續繳存住房公積金1年以上;至申請公積金貸款前,單位、個人不欠繳;沒有實行住房公積金制度的,單位、個人按現在的工資基數測算,補交2年以上的公積金,并在貸款期限內連續繳交。
3、購買自住住房申請第二次公積金貸款的,須還清第一次公積金貸款后辦理;
4、有按期償還貸款本息的穩定的收入來源,信譽良好;
5、有合法有效的購房合同或協議;
6、有住房公積金管理中心(以下簡稱中心)認可的抵押物或質押物;
7、中心要求的其他條件。

二、貸款的期限、額度和利率

第二條、貸款期限根據借款人的實際情況確定,貸款期限加借款人年齡不超過借款人法定退休的年齡;接近離、退休年齡,身體狀況良好,有穩定收入來源的,男、女按國家法定離、退休年齡后各延長5年,即男職工計算為65歲,女職工計算為60歲;一般最長不超過15年。

第三條  貸款額度以下述條件的平均額度為借款人的參考貸款額度:

1、  所購自住住房價款的70%,舊房不能超過房屋價款的50%;
2、 夫妻雙方按目前繳存水平計算的住房公積金至離、退休前累計繳存總額的2倍,單身借款人不超過3倍;
3、貸款期限在5年以下的月還款額不超過夫妻雙方月收入總額的50%,貸款期限在6年以上的月還款額不超過夫妻雙方月收入總額的40%(不含一年期內的貸款)。第四條
              貸款利率按中國人民銀行規定利率執行。

三、貸款操作程序

第五條 、職工個人住房公積金貸款實行抵押加擔保、質押等擔保方式,借款人根據情況采取貸款擔保方式。
第六條、借款人申請貸款需填寫“濰坊市職工個人住房公積金貸款申請審批表”,并向中心提供以下資料:
1、借款人及共同還款人的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款責任承諾書;
2、婚姻狀況證明原件及復印件(借款人夫妻戶口不在一個戶口簿上的要提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書,其他情況的由所在單位或當地派出所出具證明);
3、合法、有效的商品房購房合同或購房協議;
4、借款人、共同還款人所在單位提供的經濟收入證明或償債能力證明;
5、  借款人已交付不低于30%購房款的有效憑據原件及復印件;
6、有效的抵押、質押、保證等擔保證明;
7、單位及個人公積金賬號;
8、管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。
第七條、中心對借款人提交的全部資料的真實性、合法性和貸款的可行性進行審查,并在收到上述資料10個工作日內向借款人作出正式答復;經審查同意的,中心委托承辦公積金業務的國有商業銀行具體辦理貸款手續,由受托銀行與借款人簽定借款合同及從合同(抵押、質押、保證合同等)。
第八條、借款人采用房屋抵押擔保方式的,應及時辦理抵押登記、擔保及其他必要的手續:1、以現房(包括二手房)作抵押的,借款人持“房屋所有權證書”、購房合同、借款合同、抵押合同到房產管理部門辦理抵押登記手續。房屋財產保險由借款人自愿選擇。2、以未取得房屋所有權證書的住房作抵押的,由售房單位與中心和受委托銀行簽定保證合同;到房產管理部門辦理抵押登記備案手續。房屋財產保險由借款人自愿選擇。3、借款人采取房屋抵押擔保方式的,要有擔保公司提供的連帶責任保證,與擔保公司及受委托銀行簽定保證合同。4、對用于抵押房屋價值的確定,新房以購房合同的約定價值為準;組合貸款以管理中心和銀行共同認定的價值為準;二手房以評估價及貸款人認定的價值為準。借款人應在中心規定的時間內將用作抵押的“房屋所有權證書”復印件、評估證明、“他項權證書”原件、有關保險單(正本)及保證合同交付受托銀行。規定時間內未辦妥抵押和擔保手續的視為放棄貸款申請。
第九條、辦理住房公積金貸款的期房,須是中心認可的樓盤和開發商。
第十條、  抵押物權或質押物的審查。審查擬抵押的財產或質押的權利是否符合《中華人民共和國擔保法》第34條、第37條、第75條的規定,確認抵押物、質押物的權屬證明及有處分權人同意抵押或質押的證明、抵押物評估證明的合法性。
第十一條  借款人收入情況及償還貸款本息能力的審查。審查借款人經濟收入證明、借款人的公積金繳交情況及公積金繳存余額是否屬實。
第十二條 為確保公積金個人貸款的安全,對公積金個人貸款實行集體研究審批制度,根據考察人報告上的建議,集體研究決定貸款額度及貸款年限,由法人代表簽批。各管理中心要成立住房公積金個人貸款審貸委員會,審貸委員會由有關人員組成,縣市區不應少于3人。
第十三條  借款人采用質押擔保方式的,須將質押權利、憑證交付受托銀行,填寫“質物交接清單”。
第十四條、貸款資料及手續完備后,中心通知借款人同意發放貸款,并向銀行下達委托貸款通知單,將款項分批撥入受托銀行專戶,受托銀行按照借款合同約定的用款計劃和用途,分筆劃入為借款人開設的貸款專戶,然后由該賬戶撥入售房單位在受托銀行開立的存款賬戶。

四、貸款的抵押

第十五條 抵押貸款指中心以借款人或第三者提供的,經中心認可的符合規定條件的房屋作為抵押物向借款人發放的貸款。
1、 貸款的抵押物必須是能夠進行抵押登記的借款人所購住房或他人提供的擁有全部產權的房屋,并要有所有權人和共有權人出具的同意抵押的證明。
2、 借款人以房屋作為貸款抵押的,必須將房屋價值全額用于貸款抵押。
3、  借款人用他人房屋作為貸款抵押的,必須出具公證部門出具的公證書。
4、  借款人違反合同不履行還款義務時,若保證人為借款人履行了還款義務,保證人有權處理其抵押物。
5、  公積金個人貸款(含組合貸款)設定抵押的,抵押權人為管理中心。
6、  抵押人對設定的抵押物在抵押期內必須妥善保管、負有維修、保養保證完好無損的責任,并隨時接受中心的監督檢查。
7、  對設定的抵押物,在貸款本息未清償前,未經中心書面同意,抵押人不得將抵押物轉讓、出租、重復抵押或以其他方式處分。
8、  抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債權全部清償之日止。抵押權終止后,當事人應按合同的約定,到原登記部門辦理抵押注銷登記手續,解除抵押權。

五、貸款的質押

第十六條 質押貸款指中心以借款人或第三人提供的,經中心認可的符合規定條件的權利憑證作為質押權利而向借款人發放的貸款。
1、 借款人可以用1999年以后(含1999年)財政部發行的憑證式國債等有價證券或第三者提供的住房公積金作質押。
2、  借款人以符合條件的有價證券作質押,其貸款額度最高不超過權利憑證票面價值的90%。中心應對出質人提交的有價證券進行查詢和認證,并將有價證券抵押的事實書面通知出具有價證券的金融機構,質押期間,出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。
3、 以第三者(可以是數人)提供的住房公積金作質押的,其住房公積金是指在中心管理的個人賬戶中現有的余額;住房公積金作質押的,要有處分權人出具加蓋所在單位公章的同意質押的證明。住房公積金的所有者在為他人提供質押后,借款人清償本息以前,其住房公積金賬戶中的出質部分金額不能提取。
4、中心與出質人簽定質押合同的同時,出質人應將確認的質押權利憑證交付中心。質押擔保的期限自權利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。
5、 中心負有妥善保管質押權利憑證的責任,因保管不善造成質押權利憑證滅失或毀損的,中心應承擔民事責任。
6、 質押權利憑證兌現日期先于貸款到期日的,可以選擇以下方式處理,并應在質押合同中注明:(1)  到期兌現用于提前償還貸款;(2) 
  轉換為中心認可的有價證券繼續用于質押;(3)  用中心認可的等額債券調換到期債券;(4) 用中心認可的房屋替換質押權利用于抵押。
7、 用憑證式國債質押的,貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質押,以距離到期日最近者確定貸款期限。

六、貸款保證

第十七條 借款人以房屋作抵押的,必須有擔保公司提供的連帶責任保證,并與擔保公司及受委托銀行簽定保證合同。
第十八條 借款人以期房(指主體結構已經完工并經建筑工程質量監督部門驗收合格的)作抵押的,在領取房產證以前,由售房單位提供保證并與管理中心、受委托銀行簽定保證合同;取得“房屋所有權證書”后,售房單位應及時協助借款人辦理抵押登記,并將“房屋所有權證書”復印件、“他項權證書”交管理中心。根據合同約定,保證人不再履行保證責任。
第十九條 抵押合同、質押合同、保證合同是借款合同的從合同,與借款合同具有同等的法律效力。
第二十條 管理中心要與擔保公司簽訂履約擔保合同,擔保公司要向管理中心繳存不低于擔保金額3%的保證金。

七 貸款的償還

第二十一條  一年(含一年)期以內的貸款,在到期日一次性結清貸款本息;
第二十二條  一年期以上的貸款,采取每月等額本息還款法或等額本金還款法,借款人可以根據實際情況選擇還款方法,但一筆合同只能選擇一種還款方法,合同簽定后,不得修改。經中心同意借款人可以提前一次性償還全部貸款,也可以提前償還部分貸款;提前一次性償還全部貸款必須在貸款期限一年以后。
1、    等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式為:每月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款期限
        (1+月利率)還款期限-1

2、等額本金還款法,即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減,計算公式為:每月還款額=貸款本金+(貸款本金-累計已還本金)×月利率 還款期數

第二十三條借款人償還貸款本息采取委托扣款方式,即在中心指定的銀行開立活期存折戶或辦理銀行信用卡,并與銀行簽定個人住房貸款委托扣款協議。借款人應于每月20日前將月應還本息額足額存入存折賬戶內或信用卡戶內,不得出現空頭;受托銀行每月20日將應還貸款從借款人賬戶中劃出,直接記入中心在受托銀行的賬戶。
第二十四條  借款人按照上述方法還款,在第一期和最后一期是按照借款金額和合同約定期限的利率按實際占用的天數計算借款利息。
第二十五條  借款人可以用本人及配偶繳存的住房公積金償還貸款本息,每年的5月、10月份辦理支取。

八、合同的變更與終止

第二十六條  借款合同需要變更的或借款人將借款合同項下的權利、義務轉讓給他人,必須經當事人各方協商同意,并簽定相應變更協議。如需辦理抵押變更登記的,還應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續,同時應辦理公證、保證手續。
第二十七條  借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,中心在該債權未獲清償前,有權請求人民法院取消繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人接受借款人所購住房的權力,并將該住房折價、拍賣、變賣以清償借款人的債務。借款人遺產的繼承人、受遺贈人同意繼續履行原借款合同義務的,應持經公證的繼承協議、文件與中心簽定承擔債務協議,并辦理公證,原借款人所簽合同繼續履行。
第二十八條  借款人需變更擔保方式的,應事先征得中心同意,并由當事人各方另行辦理有關變更手續。貸款余額與重新提供的抵押房屋或質押權利的價值之比不得高于原抵押物或質押物的抵押率或質押率。第二十九條  借款人按借款合同規定清償全部貸款本息后,借款合同終止,中心將抵押物的權屬證明文件或質押權利憑證等相關資料返還權利人。

九、違約行為的確認及處理方式

第三十條  中心或受托銀行未按合同約定及時、足額向借款人提供貸款,應按違約天數和違約金額向借款人支付違約金。
第三十一條 下列情況屬借款人違約:1、   提供的文件、資料不實,已經或可能造成貸款損失;2、  擅自改變貸款用途,挪用貸款;3、  借款期間,借款人未按約定的分期還款計劃按時、足額歸還貸款本息;4、  借款到期,借款人未按合同約定清償全部貸款本息;5、  借款人擅自將抵押物拆除、轉讓、出租或重復抵押等;6、   拒絕或妨礙中心和受托銀行對貸款的使用情況和抵押物使用情況實施監督檢查;7、  與他人簽定有損中心和受托銀行的合同或協議;8、   保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力;抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質押權利明顯減少影響中心實現質押權的,而借款人未按要求落實新保證或新抵押;9、   借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后,其遺產或財產繼承人、受遺贈人、監護人,財產代管人拒絕繼續履行原借款合同;10、 
  違反借款合同的其他行為。
第三十二條 違反第三十一條規定的,中心有權根據中國人民銀行規定分別按逾期、擠占挪用貸款計收利息和收取帶納金。
第三十三條  因借款人隱瞞抵押物存在產權共有、爭議、被查封、被抵押或者已經設定抵押權等情況所產生的法律后果,由借款人承擔責任。
第三十四條  連續3個月或累計6個月以上未按時償還本息的,參加擔保公司保證的,由擔保公司負責還款,管理中心或銀行把抵押權移交擔保公司,擔保公司按照合同條款和法律程序對借款人進行追償。
第三十五條  對所抵押的房屋、質押的國債、住房公積金依法處分所得款項按以下順序進行分配:1、  支付履行法律程序所需稅費;2、 
  償還借款人所欠本息和罰息,或支付擔保公司、保險公司代為償還的本息;3、  支付中心應收的滯納金;4、  賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失;5、 
  其余款項退還給抵押人、質押人、保證人。
第三十六條 借、貸雙方在履行合同過程中發生糾紛不能協商解決時,任何一方均可向人民法院提起訴訟。

十、附  則

第三十七條  借款人在申請貸款過程中發生的評估、登記、保險公證等費用全部由本人承擔。
第三十八條 加強對住房公積金貸款檔案的管理。  住房公積金個人貸款檔案材料由管理中心和受委托銀行各保留一套。房屋抵押(質押)登記證書原件由管理中心執管。公積金貸款檔案要實行微機管理,要為每一位借款人開設一個賬戶,并將借款人、保證人的基本情況輸入中心網絡管理系統的數據庫,然后進行鎖定,以防止借款人第二次借款。管理中心及受委托銀行應將全部合同文本以及借款人提供的所有資料、證明文件,按照《檔案法》有關規定登記編號,及時歸檔,妥善保管。
第三十九條  住房公積金個人貸款實行“一條龍”服務模式。各管理中心要積極創造條件,設立住房公積金個人貸款服務大廳,積極協調有關部門到大廳辦公,真正為借款人提供“一條龍”服務。
第四十條  本《實施細則》由濰坊市住房公積金管理中心負責解釋。
第四十一條 本《實施細則》自2004年  月   日起執行。
2000年5月18日印發的《實施細則》(濰財房字[2000]5號)同時作廢。

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