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《威海市住房公積金貸款管理實施細則》

2012-05-15 12:55:14 來源:威海市住房公積金管理中心    人氣:

威海市住房公積金管理中心文件
威住〔2010〕21號
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威海市住房公積金管理中心
住房公積金貸款管理實施細則

第一章 總 則

第一條 根據《住房公積金管理條例》和《威海市住房公積金管理實施辦法》等有關法規、規定,結合本市實際,制訂本細則。
第二條 個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)是指以職工繳存的住房公積金為資金來源,向參加住房公積金制度的職工發放的,定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的專項住房貸款。公積金貸款不得用于商業用房、商住兩用房、別墅、辦公用房、車庫及裝修、投資等其他用途。
第三條 威海市范圍內所有已按規定建立住房公積金制度的單位,其職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時可按本規定向威海市住房公積金管理中心(以下統稱管理中心)申請貸款。
第四條 公積金貸款對象(借款人)是已按規定繳存住房公積金、符合貸款條件并且具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 貸款業務申請可以選擇所在地管理中心現場辦理或者網上辦理。網上申請公積金貸款業務的,應遵從《威海市住房公積金管理中心網上住房公積金業務管理暫行規定》的相關規定。

第二章 貸款條件

第六條 申請公積金貸款的職工應具備的一般條件。
(一) 具有威海市各市區常住戶口或有效居留身份。具有穩定的職業收入,信用良好,有償還貸款本息的能力。申請人及所在單位已與管理中心建立正常的住房公積金繳存關系,截止貸款時已連續足額繳存住房公積金12個月以上。
(二) 申請人的住房公積金賬戶沒有被凍結或封存。
(三) 申請人必須是在威海市轄區以內購建自住住房,且土地性質為國有出讓住宅用地(經濟適用住房除外)。
(四) 申請人須同意以所購住房的全部產權作貸款抵押。
(五) 申請現房、二手房貸款的,房屋所有權證和契稅完稅證自簽發之日起不超過一年;申請期房貸款的,商品房預售合同自簽署之日起不超過三年。
(六) 購買首套自住現房、期房、二手房、經濟適用住房的申請人,首付款比例不低于所購住房全部價款的30%,其中:購買90平方米(含)以下的首付款比例不低于20%。購買拆遷房的首付款比例不低于拆遷合同差額價款的30%。
購買第二套住房的,首付款比例不得低于50%。
購買第三套及以上住房的,停止發放住房公積金個人住房貸款。
(七) 申請人和配偶須授權管理中心在中國人民銀行個人信息基礎數據庫查詢個人信用狀況。
第七條 可給予公積金貸款的其他規定。
(一) 對企業招收錄用的父母在農村的大學本科以上畢業生,貸款額度為個人賬戶余額的30倍,首付比例為20%。
(二) 新開戶單位補繳以前年度的,須正常繳存12個月以上方可貸款。已開戶單位欠繳三年以內,一次性全部補繳的;欠繳三年以上的,一次性補繳三年或以上的;欠繳三個月以內的,可視為連續繳存。
第八條 下列情況不予發放公積金貸款。
(一) 以非夫妻關系的共有權人身份購房的。
(二) 有不良信用記錄或有未清償大額債務的。
(三) 因離婚、死亡、繼承、贈與等原因出現財產分割、分析、過戶的非房屋買賣交易行為或產權關系不明確的。
(四) 公積金貸款不得重復發放,夫妻雙方不得同時使用兩筆公積金貸款,且同一坐落房屋只能申請一次貸款。

第三章 貸款額度

第九條 最高限額。購買現房、期房、經濟適用住房及建造、翻建自住住房的最高貸款限額為40萬元,購買二手房及大修自住住房的最高貸款限額為30萬元。
第十條 可貸額度。在不超過最高限額的前提下,可貸款額度參照以下因素計算,按其中最小值確定:
(一) 購買現房、期房、二手房、經濟適用住房的,申請貸款總額不超過所購住房房價總額的70%。其中:購買90平方米(含)以下的,申請貸款總額不超過所購住房房價總額的80%。
購買拆遷房的,申請貸款總額不超過拆遷合同差價(補交金額)的70%。
建造、翻建自住住房的,申請貸款總額不超過住房評估價值的70%。大修自住住房的,申請貸款總額不超過大修部分評估價值的70%。
合同價與評估價值、契稅完稅計稅金額不一致時,按最低的一項計算。
(二) 申請人夫妻雙方住房公積金賬戶余額總和的20倍(不包括被凍結的部分)。
(三) 月還款額不超過夫妻雙方月工資收入的50%。
第十一條 貸款額度確定后仍不足以支付購買住房全部價款的,可同時向受委托銀行申請商業性貸款(即個人住房組合貸款)。

第四章 貸款期限和利率

第十二條 購買現房、期房、經濟適用住房及建造、翻建自住住房的貸款期限最長不超過30年,購買二手房及大修自住住房的貸款期限最長不超過20年。辦理組合貸款的,公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限必須一致。
貸款年限加借款人的年齡原則上不超過國家規定的法定退休年齡。在評估還款能力的基礎上,對還款能力強的職工,可貸款年限在法定退休年齡基礎上可以再延長5年。
第十三條 公積金貸款執行國家政策性優惠利率,按中國人民銀行公布的公積金貸款利率執行。組合貸款中的商業性貸款部分執行商業性個人住房貸款利率。
貸款期限為1年的,遇法定利率調整,不分段計息,實行合同利率。貸款期限為1年以上的,遇法定利率調整,于次年1月1日按相應公積金貸款檔次利率執行。

第五章 申請資料

第十四條 申請公積金貸款的職工,不論購房類型均應提供身份證、戶口簿以及購房合同等基本資料。(詳見附件1)。
第十五條 不同購房類型需另外提供相應的證明材料(詳見附件2)。
第十六條 下列情況需單獨提供相應的證明材料。
(一) 外地來威工作(戶口不在本市的)的職工,另需提供暫住證。
(二) 借款申請人和抵押人夫妻雙方戶口不在一起的,另需提供結婚證或民政部門出具的婚姻狀況證明原件和復印件;達到法定婚齡以上的單身職工另需提供民政部門出具的單身證明原件和復印件。
(三) 父母在農村的大學本科以上的職工,另需提供單位出具的勞動關系證明和三至五年期的還款信譽擔保、父母的戶籍證明、本人學歷證明的原件及復印件。
第十七條 上述證明材料中,身份證明材料包括:身份證、臨時身份證、貼有照片的戶籍證明、軍官證、士兵證;戶口證明材料包括:個人戶口簿、夫妻雙方共同戶口簿、集體戶口簿、戶口證明、貼有照片的暫住證;婚姻證明材料包括:結婚證、離婚證、民政部門出具的單身證明(有效期一個月)。

第六章 受理與審批

第十八條 職工向管理中心提出借款申請,將填寫的《住房公積金個人借款申請表》及有關申報資料送交管理中心審核。管理中心對借款人提供的申請資料審查后,在15個工作日內做出是否準予貸款的決定,并通知申請人。
第十九條 從網上申請公積金貸款的,申請人提供打印的《住房公積金個人借款申請表》(加蓋公章)、身份證件和相應的申請資料送交管理中心。管理中心在8個工作日內做出是否準予貸款的決定,并通知申請人。
第二十條 管理中心工作人員對申請人的信用報告進行查詢,并填寫《個人信用查詢報告》。有不良信用記錄或有未清償大額債務的,不予受理。

第七章 合同簽訂

第二十一條 借款申請人自接到同意貸款的通知之日起5個工作日內到管理中心簽訂《住房公積金個人購房借款合同》,辦理擔保等有關手續。過期不辦視為放棄貸款。
第二十二條 住房公積金借款合同實行面審面簽制度。借款申請人、配偶及抵押住房的所有權人(含共有權人)須持身份證件,親自到場辦理簽字手續;配偶及第三人因特殊情況不能到場簽字的,應出具經過公證的書面授權委托書,由受委托人到場簽字。管理中心工作人員應對所有到場簽字人員的身份進行核實。

第八章 貸款擔保

第二十三條 擔保方式。個人住房公積金貸款應以所購住房作抵押。購買期房暫時不能辦理房屋抵押登記的,可選擇他處或第三人住房抵押、質押或擔保公司保證等臨時性擔保方式。臨時性擔保方式根據情況不同可單獨或結合使用。所購期房取得房屋所有權證后,應將臨時性擔保方式變更為所購住房作抵押。
(一) 購買現房,二手房的,以所購住房作抵押。
(二) 購買期房的,可以選擇抵押權預告登記加全程擔保的方式。不能辦理抵押權預告登記的,可選擇提供他處或第三人住房作抵押,或采用管理中心認可的質押或擔保公司全程擔保的方式。
(三) 購買經濟適用住房期房的,可以選擇以下擔保方式: 1.用第三人住房作抵押的,五年以內不得撤銷或置換抵押物。2.質押。3.抵押權預告登記加全程擔保。
購買經濟適用住房現房的,以所購住房抵押加全程擔保方式。
(四) 申請組合貸款的借款人必須同時符合公積金貸款和商業性貸款的條件,且須為同一擔保方式,同一還款方式,同一還款期限。
(五) 一次性還本付息的1年期貸款,須辦理住房抵押或提供質押,不采用擔保公司擔保的方式。
(六) 用第三人住房作抵押的,須辦理公證手續。
第二十四條 擔保辦理機構。房屋產權抵押擔保的登記機構為各級房產管理機關;質押擔保的登記機構為定期存單的存款銀行或長期國債的認購銀行;保證擔保的辦理機構為經管理中心考察評估認定的擔保公司。
第二十五條 房屋產權抵押擔保。抵押住房必須是土地性質為國有出讓住宅用地(經濟適用住房除外)、具有完全產權的住宅房產。
抵押物價值確認。現房按實際購買價值確認;二手房、他處住房、第三人住房以及建造、翻建、大修自住住房,須經有資質的評估機構評估確認價值。抵押率原則上不超過70%。
第二十六條 定期存單或長期國債質押擔保。質押物必須是出質人享有所有權和處分權的定期存單或長期國債。管理中心不接受具有下列情形之一的質押:
(一) 所有權有爭議的。
(二) 已掛失、失效或被依法止付的。
(三) 被依法查封、凍結、扣押或采取其他強制性措施的。
(四) 已經質押的定期存單或長期國債。
(五) 具有不宜質押的其他情形的
以定期存單或長期國債質押的,均按存款銀行或認購銀行出具的質押權利確認書載明的價值確認。質押率最高不超過質物價值的90%。管理中心應向出質定期存單的存款銀行或長期國債的認購銀行核實,并進行質押登記,取得存款銀行或認購銀行出具的權力確認書。質押權力確認書辦妥的日期不得遲于貸款的實際發放日期。質押期限不得低于貸款期限。
第二十七條 擔保公司提供保證的,借款人及配偶需持借款相關材料到擔保公司簽訂擔保合同,擔保公司在借款合同上蓋章。借款人持上述資料到管理中心辦理貸款后續手續。
第二十八條 擔保變更時,新的擔保權設定后方可解除原擔保,或同時辦理新擔保的設定和原擔保的解除手續。
第二十九條 擔保的解除。借款人還清公積金貸款本息的,管理中心將抵押物或質物返還借款人辦理擔保解除手續。

第九章 貸款撥付

第三十條 借款合同、貸款擔保等手續辦理完畢后,管理中心向受委托銀行開具《住房公積金撥款委托書》,將所需貸款資金撥入“委托貸款基金戶”,由受委托銀行向借款人發放貸款。
第三十一條 貸款資金應通過銀行劃入售房單位或者建造、翻建、大修承擔方在銀行開設的賬戶內。
單位與開發商合作聯合開發的,可以按“聯合開發協議書”約定內容進行貸款資金撥付。
滿足下列情況之一的,可以將公積金貸款撥付到借款人賬戶上:
(一) 現房貸款中借款人已取得房屋所有權證并提供全額購房款發票。
(二) 期房貸款中開發商出具了全額購房款收據或發票及已付清房款證明。
(三) 二手房貸款需要撥付到借款人賬戶的,必須要求賣房人到中心當面出具同意撥付的證明。

第十章 貸款回收

第三十二條 1年期的貸款實行到期一次性還本付息,到期后由受委托銀行從借款人的還款賬戶中扣劃。
第三十三條 1年期以上的貸款采用等額本息還款法或等額本金還款法還款。從貸款發放的次月起,由受委托銀行按月從借款人的還款賬戶中扣劃。
第三十四條 1年期以上的貸款,借款人應在每月19日前,或按受委托銀行規定的還款日之前,將當期應還本息足額存入還款賬戶。
第三十五條 1年期以上的貸款,借款人在還款期內可申請提前償還部分貸款或提前一次性償還全部貸款。1年期的貸款不辦理提前還款。
第三十六條 借款人申請提前償還部分貸款,還款額按萬元的倍數沖減本金,自下月起相應調減月還款額。
第三十七條 借款人申請提前一次性償還全部貸款,按剩余本金和實際占用天數計算還款總額。借款人存款不足或其他因借款人原因造成的扣款不成功,自批準提前一次性還清貸款的次日起將全部貸款余額轉入逾期處理。
辦理提前一次性還清貸款的借款人,可同時申請提取個人及配偶公積金賬戶內的余額(百元倍數)用于提前還貸,但提取額不能大于剩余的還款額。
第三十八條 使用公積金貸款(含組合貸款中公積金貸款部分)的職工,可在簽訂借款合同時,選擇采用委托逐月提取還貸方式歸還貸款,即借款人及其配偶委托管理中心采用轉賬方式,每月從指定的住房公積金賬戶中提取當月還款額直接抵還貸款。
已辦理公積金貸款且未采用委托逐月提取還貸方式歸還貸款的,當借款人及其配偶的公積金賬戶余額大于或等于月還款額的12倍時,可申請選擇委托逐月提取還貸方式。(詳見《威海市住房公積金管理中心委托逐月提取還貸管理規定》)
第三十九條 借款人還清貸款本息后,借款合同終止,解除抵押、質押登記,領回抵押物或質物。
第四十條 借款人不能按合同規定的還款日期歸還當期應還貸款本息,應于次日起轉入逾期,按中國人民銀行有關規定計收罰息及復利。借款人逾期還款的,管理中心應將當月逾期信息匯總上報中國人民銀行,記入個人信用征信系統。

第十一章 合同變更

第四十一條 借款人在貸款后死亡、離婚、喪失民事行為能力或經濟能力發生變化等情況下,可以申請對原合同約定的借款人主體、貸款期限、還款方式、抵(質)押物以及保證擔保人進行變更。(詳見《威海市住房公積金管理中心個人購房借款合同變更管理規定》)

第十二章 法律責任

第四十二條 借款人有下列情形之一的,管理中心和受委托銀行有權停止支付貸款或者提前收回全部貸款,借款人承擔全部違約責任。
(一) 借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況,提供虛假證明材料的。
(二) 不按照借款合同規定用途使用貸款的。
(三) 未經貸款人同意,借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的。
(四) 借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的。
(五) 借款合同中約定的其他事宜。
第四十三條 發生下列情形之一者,管理中心有權依照《中華人民共和國擔保法》和《中華人民共和國物權法》的有關規定要求擔保人履行擔保義務。
(一) 借款人在償還貸款期限內,死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力而無繼承人、遺贈人、法定代理人,或法定繼承人或受遺贈人拒絕履行借款合同的。
(二) 借款人連續三個付款期或累計六個付款期未按時償還貸款本息的。
第四十四條 債權的實現。
(一) 采用抵押方式的,管理中心可與抵押人協議以折價或拍賣、變賣的方式處置該抵押物;如協議不成,可向人民法院申請執行處分抵押物。
(二) 采用質押方式的,管理中心有權按借款合同的約定直接兌現質物。
(三) 采用保證方式的,管理中心有權要求擔保公司按約定的協議履行保證責任。
第四十五條 處理抵押物、質物所得價款,依下列順序分配使用:
(一) 實現債權的費用。
(二) 處理抵(質)押物應繳納的稅款。
(三) 償付借款人所欠貸款本息、罰息和應付的違約金。
(四) 賠償由債務人違反合同而對債權人造成的損害。
(五) 剩余價款返還抵押人或出質人。
處分抵(質)押物所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時,抵(質)押權人有權向債務人追索不足部分。

第十三章 附則

第四十六條 本市以前有關公積金貸款的規定與本細則不一致的,以本細則為準,未盡事宜由威海市住房公積金管理中心負責解釋。
第四十七條 本實施細則自2010年12月1日起實施。

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